A

Actif immobilier
Un actif immobilier désigne un bien ou un ensemble de biens immobiliers détenus par une personne physique ou morale (société), dans le but de l’exploiter et de générer des revenus dits fonciers.
Agrément
Un agrément est une autorisation délivrée par l’AMF à une société du secteur financier. Celui-ci est nécessaire à une société souhaitant gérer une SCPI ou tout autres types de placements collectifs. Le but de ces agréments est de vérifier que la société dispose de moyens suffisants pour assurer les services qu'elle propose et de veiller à la protection des intérêts des investisseurs. L’AMF peut retirer à une société son agrément si celle-ci ne dispose plus de moyens suffisants ou ne respecte pas la réglementation.
AIFM, directive
La directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (Alternative Investment Fund Managers, AIFM) fixe un cadre européen harmonisé concernant l’agrément, les activités et la transparence des gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (FIA) qui gèrent et/ou commercialisent des FIA dans l’Union européenne. Elle simplifie le cadre juridique de la gestion d’actifs tout en renforçant la protection des investisseurs et des épargnants.
AMF (Autorité des Marchés Financiers)
L’Autorité des marchés financiers (AMF) est une autorité publique indépendante qui a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie en produits financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.
Assemblée générale
Une assemblée générale désigne la réunion des associés de la SCPI dans le but de prendre des décisions de gestion courantes (assemblée générale ordinaire) ou non courantes (assemblée générale extraordinaire).
Asset Management
L’asset management regroupe l’ensemble des opérations menées dans le cadre de la gestion des actifs immobiliers, visant entre autres à accroître la valeur vénale de ces derniers et à sécuriser les revenus immobiliers sur le long terme.
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C

Capital social
Le capital social est le nombre de parts de la SCPI multiplié par la valeur nominale de celle-ci.
Capital variable
Le capital est dit variable lorsque la souscription de parts est possible à tout moment, tant que le capital maximal statutaire n'est pas atteint. Celui-ci peut être modifié par décision de l’assemblée générale extraordinaire.
Capitalisation
La capitalisation est le nombre de parts de la SCPI multiplié par le prix de souscription à la date donnée.
CGP (Conseil en Gestion de Patrimoine)
Un conseiller en gestion de patrimoine est un professionnel dispensant des conseils sur la gestion et l'optimisation du patrimoine d’une personne privée.
CIF (Conseil en Investissement Financier)
Le CIF est un statut réglementé permettant à de fournir des recommandation sur certains produits d'épargne ou d'investissement. Ce statut nécessite un agrément de l’AMF et une inscription au registre de l'ORIAS (Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, banque et finance) par le biais d'une association professionnelle, agréée par l'AMF. Un CGP peut ou non avoir le statut CIF.
Collecte brute
La collecte brute de la SCPI correspond au montant de l’ensemble des souscriptions collectées par celle-ci.
Collecte brute
La collecte nette de la SCPI correspond à la collecte brute diminuée du montant des retraits.
Commissions (ou frais) de gestion
La commission de gestion correspond aux honoraires perçues par la Société de Gestion afin de rémunérer la gestion administrative, comptable sociale et opérationnelle de la SCPI
Conseil de Surveillance
Le Conseil de Surveillance est un organe de gouvernance de la SCPI dont les membres sont élus par les associés de la SCPI lors d’une Assemblée Générale Ordinaire pour une durée fixée par les statuts. Ses membres sont les représentants de l’ensemble des associés de la SCPI vis-à-vis de la société de gestion dont ils contrôlent les actes.
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D

Délai de jouissance
Le délai de jouissance est la période pendant laquelle l’associé de la SCPI ne perçoit pas de dividendes. Il est déterminé par la société de gestion et permet à celle-ci d’investir les fonds collectés.
Dépositaire
Le dépositaire est le teneur de comptes de la SCPI. Sa mission est la conservation des actifs détenus par la SCPI, le suivi des flux de liquidités et le contrôle de la régularité des décisions de la société de gestion. Il s’agit d’un établissement de crédit ou une entreprise d’investissement habilitée à exercer ce type de prestation. Le dépositaire est désigné par la société de gestion dans le dossier d’agrément transmis à l’AMF.
Dividende
Le dividende est la somme versée aux actionnaires de la SCPI. Il s’agit d’une partie du bénéfice de la SCPI qui se compose des revenus locatifs, revenus financiers, plus-values de cessions et report à nouveau. L’assemblée générale décide ou non de la distribution de dividende.
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E

Effet de levier
L'effet de levier est le fait recourir à l’endettement pour réaliser un investissement et ainsi augmenter sa capacité à investir.
ESG (Environnement, Social et Gouvernance)
ESG désigne les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance en entreprise. Il s’agit d’un ensemble de pratiques et de mesures utilisées pour évaluer une entreprise au-delà de sa performance financière. Ces trois critères permettent de mesurer la responsabilité et l’effort des entreprises en matière de durabilité d’un point de vue global.
Critère environnemental : la consommation d’énergie, la gestion des déchets, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la prévention des risques environnementaux, …
Critère social : la non-discrimination, la promotion de la diversité, le respect du droit des employés et de bonnes conditions de travail, l’égalité des chances, …
Critère de gouvernance : lutte contre la corruption, respect de la transparence de la rémunération des dirigeants, relation entre les actionnaires, …
Expert externe immobilier

L’expert externe immobilier détermine la valeur vénale (de vente) des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Une expertise complète a lieu au moins une fois tous les 3 ans, et est par la suite actualisée deux fois par an. Cet expert est désigné après accord de l’AMF par l’assemblée générale de la SCPI pour une durée de 6 ans. Plusieurs experts peuvent être nommés, ils interviennent alors solidairement.

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F

FIA (Fonds d’Investissement Alternatif)

Les FIA constituent des placements collectifs. Pour l’essentiel ce sont des FCP et SICAV, mais aussi des fonds d’épargne forestière, immobilière ou de capital-investissement, etc. Les FIA sont soumis à l’agrément de l’AMF ou d’une autre autorité européenne. Une SCPI est un FIA.

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I

IFU (Imprimé Fiscal Unique)
L’IFU (ou formulaire n°2561) est le document adressé annuellement à chaque actionnaire pour qu’il déclare ses revenus. L’IFU récapitule tous les revenus provenant de capitaux mobiliers, notamment les dividendes.
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L

Liquidité
La liquidité d’une SCPI correspond à la facilité avec laquelle les parts de la SCPI peuvent être vendues sur le marché secondaire. Plus la vente sera facile, plus la SCPI sera dite liquide.
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M

Marché primaire
Le marché primaire (par opposition au marché secondaire) est le marché sur lequel les parts de la SCPI sont créées lors de la souscription. Ces parts sont vendues à un prix fixe déterminé par la société de gestion.
Marché secondaire
Le marché secondaire est le marché dédié aux parts déjà existantes, sur lequel les ordres de ventes et d’achats sont confrontés. La société de gestion organise régulièrement les confrontations, ce qui permets aux associés potentiels et effectifs d’acheter ou de vendre des parts de la SCPI.
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P

PRIIPS

PRIIPS (Packaged Retail and Insurance-based Investment Products) est une nouvelle réglementation européenne depuis janvier 2018 qui renforce la protection des investisseurs. Elle prévoit, avant toute souscription, la remise d'un document d'informations clés (DIC) pour certains placements comme les SCPI ou les contrats d'assurance vie en unités de compte.

Prime de risque
La prime de risque d’une SCPI est la différence entre le rendement de la SCPI et le taux sans risque (taux OAT à 10 ans considéré comme taux de référence en France). Exprimé en pourcentage, l’écart de rendement entre les deux est égal à la rémunération supplémentaire (ou prime) offerte par la SCPI par rapport à celui des taux à 10 ans.
Prime d’émission
La prime d’émission est la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la SCPI. Elle sert à garantir l’égalité de traitement entre les associés existants de la SCPI et ceux souhaitant le devenir.
Property Manager
Le property manager (ou administrateur de biens) est en charge de la gestion locative et techniques des immeubles détenus par la SCPI, à savoir : quittancements des loyers et des charges, entretien, relation avec les locataires…
Provision pour gros entretien (PGE)
La provision pour gros entretien (anciennement provision pour grosse réparation) est une réserve constituée afin de financer les gros travaux des immeubles détenus par la SCPI. Cette réserve est calculée immeuble par immeuble sur la base d’un plan quinquennal, et remise à jour tous les ans. Les gros travaux concernés par la PGE sont lest travaux permettant de maintenir en état les immeubles (rénovation de façade, mise aux normes, réfection toiture, …)
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R

Règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation)

Le Règlement SFDR est un règlement de l’Union Européenne visant à accentuer la transparence des acteurs des marchés financiers sur la manière dont ils prennent en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs décisions d’investissement, à travers la classification des produits d’investissements en différentes catégories (articles) et à travers la publication d’informations extra-financières. L’ensemble des acteurs des marchés financiers sont concernés. Les objectifs principaux sont d’accroître la transparence sur les pratiques de durabilité des produits financiers, de lutter contre l’écoblanchiment et de permettre aux investisseurs de comparer plus facilement des produits d’investissements sur la base de critères ESG.

La classification des produits d’investissements est la suivante : 
- Article 6 : produits qui n’intègrent pas particulièrement les facteurs ESG.​ 
- Article 8 : produits qui promeuvent des caractéristiques environnementales et/ou sociales, mais qui n’ont pas pour objectif principal un investissement durable.​
- Article 9 : produits qui ont pour objectif principal un investissement durable.

Rendement immobilier
Le rendement immobilier s’exprime en pourcentage (%) et correspond au ratio entre le loyer annuel d’un immeuble ou de la SCPI et le prix d’acquisition de l’immeuble ou du patrimoine de la SCPI. Il existe différents types de taux de rendement immobilier (brut, net, actes en mains, potentiel, de réversion…).
Report à nouveau
Le report à nouveau correspond à la partie des bénéfices réalisées par la SCPI qui n’est ni distribuée aux associés, ni affectée en réserve, suite à la décision de l’Assemblée Générale. Le report à nouveau fait partie des capitaux propres et peut être utilisé au cours des prochains exercices comptables.
Retrait
Le retrait correspond au fait de retirer ses parts de la SCPI, c’est-à-dire, de les vendre. Pour cela, l’associé doit formuler une demande de retrait de ses parts auprès de la société de gestion.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont des revenus locatifs issus de la location d’immeubles vides (non meublés), qu’ils soient bâtis ou non.
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S

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Une SCPI est un organisme de placement collectif en immobilier avec un horizon d’investissement long terme. Une SCPI prend la forme d’une société (non cotée en bourse) qui collecte de l’argent auprès d’investisseurs dans l’objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Les investisseurs de la SCPI deviennent des associés et détiennent alors une partie du patrimoine immobilier de la SCPI sous forme de parts. ​ 
 

On distingue plusieurs types de SCPI (SCPI de rendement, SCPI de capitalisation, SCPI fiscales…) et différents types de stratégies d’investissements (diversifiée, spécialisée…).

Une SCPI est véhicule régulé, géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et reçoit un visa de l’AMF préalablement à sa commercialisation.

Société de Gestion de Portefeuille (SGP)
Une Société de Gestion de Portefeuille (SGP) est une entité agréée et régulée par l’AMF qui structure et gère des fonds d’investissement d’instruments financiers et/ou immobiliers, comme par exemple des SCPI, pour le compte de ses clients.
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T

Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation correspond au rapport entre les revenus perçus au titre de la location d’un actif immobilier sur une année et sa valeur vénale ou valeur de marché. Ce taux peut être « brut » dans le cas où les charges et frais non imputables aux locataires ne sont pas déduites des revenus et « net » dans le cas où ces charges et frais sont déduits des revenus, ceux-ci étant alors des revenus nets perçus par le bailleur.
Taux de rendement initial
Le taux de rendement initial d’un actif immobilier correspond au rapport entre les revenus nets perçus (ou à percevoir) sur la première année de détention et le coût d’acquisition total de cet actif (le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition). Ce taux s’exprime en pourcentage (%).
Taux de vacance

Le taux de vacance s’exprime en pourcentage (%) et correspond aux surfaces disponibles (non louées) rapportées à l’ensemble des surfaces de l’actif immobilier ou du patrimoine considéré.

Taux d’Occupation
Le Taux d’Occupation s’exprime en pourcentage (%) et se calcule de deux manières :
  • Le Taux d’Occupation Financier correspond au ratio aux revenus effectivement perçus par un immeuble ou la SCPI par le montant total des revenus que cet immeuble ou la SCPI pourrait percevoir si l’intégralité de l’immeuble ou du patrimoine de la SCPI était loué. 
  • Le Taux d’Occupation Physique correspond au ratio entre les surfaces occupées et les surfaces totales, d’un immeuble ou de la SCPI.
TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché)
Le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) s’exprime en pourcentage (%) et représente le rendement annuel de la SCPI : il est calculé en divisant les dividendes versés aux associés sur une année, bruts de fiscalité, et le prix moyen d’une part de la SCPI sur la même année.
TRI (Taux de Rendement Interne)

Le TRI (ou Taux de Rendement Interne) mesure la rentabilité d’un investissement immobilier, depuis son acquisition jusqu’à sa cession, ou bien, si l’immeuble est toujours dans le portefeuille, jusqu’à la dernière valeur vénale connue, en prenant en compte l’ensemble des revenus nets générés par l’immeuble sur la période. Ce taux s’exprime en pourcentage (%).

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V

Valeur de marché d'une part

La valeur de marché d’une part de la SCPI correspond à la somme de la valeur nominale de cette part et de la prime d’émission.

Valeur de réalisation
La valeur de réalisation de la SCPI correspond à la somme de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI et de la valeur nette des autres actifs de la SCPI.
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution de la SCPI correspond à la somme de la valeur de réalisation de la SCPI (la vénale du patrimoine immobilier de la SCPI plus la valeur nette des autres actifs de la SCPI) et des coûts et frais qui devraient être déboursés si la SCPI devait reconstituer son patrimoine (droits de mutation, frais de notaire, frais de conseils…).
Valeur de retrait
La valeur de retrait correspond au montant que recevrait un associé s’il retirait (vendait) sa part. Elle correspond au prix de la part au jour de la demande de retrait, diminuée des frais de souscription.
Valeur nominale
La valeur nominale est la valeur unitaire de la part constituant le capital social de la SCPI, au jour de sa constitution. La valeur nominale ne prend pas en compte la prime d’émission.
Valeur vénale (ou Valeur de marché) d’un actif immobilier

La valeur vénale (ou valeur de marché) correspond à la valeur attribuée à chaque immeuble de la SCPI, et donc au patrimoine de la SCPI dans son ensemble suite à l’expertise menée par l’expert immobilier et validée par la société de gestion. La valeur vénale correspond au prix qu’un acquéreur serait prêt à payer pour l’immeuble en question, à cet instant.

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W

WALB
Le WALB (Weighted Average Lease Break), exprimée en années, correspond à la moyenne de la durée résiduelle des baux, jusqu’à la prochaine option de sortie du locataire, pondérée en fonction du loyer de ces baux.
WALT
Le WALT (Weighted Average Lease Term), exprimée en années, correspond à la moyenne de la durée des baux, jusqu’à leur terme, pondérée en fonction du loyer de ces baux.
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