Changez de dimension, donnez une nouvelle envergure à votre épargne immobilière
Entretien avec Marianne Blanchot, Gérante de la SCPI Principal® Inside
Principal Asset Management lance sa première SCPI,
Principal® Inside : une SCPI diversifiée investie conjointement sur les marchés immobiliers américains et européens (hors France). Au cours de cet entretien, découvrez en détail la stratégie d'investissement de la SCPI, les nombreux atouts liés à sa forte diversification, ainsi que la conviction profonde du groupe : n’investir que dans les pays où nous sommes présents localement grâce à plus de 475 collaborateurs sur le terrain.
Chez Principal Asset Management, nous sommes convaincus que l’investissement immobilier ne se limite pas à des chiffres. Il incarne un engagement humain, porté par des équipes expertes présentes de longue date au cœur des marchés américains et européens. Notre force réside dans cette double culture: une connaissance fine des enjeux locaux alliée à la vision et à la puissance d’un groupe mondial. Grâce à cette synergie, nous vous ouvrons l’accès à des opportunités inédites sur deux continents, tout en bénéficiant de l’agilité et de l’expertise d’équipes locales.
Avec Principal® Inside, vous donnez une nouvelle envergure à votre investissement immobilier : la sérénité d’une gestion experte, la diversification d’un portefeuille intercontinental, et la confiance d’un acteur majeur, au service de votre patrimoine.
Aux États-Unis et en Europe, une seule SCPI :
Principal® Inside
Principal® Inside propose une stratégie d’investissement diversifiée, tant d’un point de vue sectoriel que géographique, en ciblant les Etats-Unis et l’Europe (hors France).
Cet univers d’investissement représente plus de 50% du parc immobilier mondial en valeur, ce qui permet de bénéficier d’une diversification maximale. La stratégie de Principal® Inside est d’aller chercher la meilleure performance possible grâce à une politique d’allocation dynamique, visant à se positionner au moment le plus favorable du cycle immobilier de chaque marché. Cette agilité est rendue possible par notre présence historique sur le terrain qui nous permet de comprendre pleinement les subtilités de chaque territoire et de chaque secteur d’activité. Nous en concevons une conviction extrêmement forte sur les marchés et typologies d’actifs à cibler à chaque instant.
A terme la stratégie vise à constituer un portefeuille équilibré avec une allocation cible 50/50 entre les Etats-Unis et l’Europe, mais en gardant une véritable flexibilité autour de ce chiffre pour profiter au mieux des effets de cycle sur chaque marché.
50/50
Allocation cible
entre l’Europe (hors France) et les États-Unis
6,5 %
Objectif de TRI
(Taux de rendement interne) sur 10 ans (non garanti)
6 %
Objectif de taux de distribution
sur 10 ans (brut, non garanti)
Pourquoi investir sur les marchés immobiliers américains et européens ?
52%
Du parc immobilier mondial
est composé des marchés immobiliers européen et américain1
489
Milliards D’€
Volumes d’investissements annuels en immobilier commercial aux États-Unis1
285
Milliards D’€
Volumes d’investissements annuels en immobilier commercial en Europe1
“Notre stratégie d’investissement, déployée sur deux continents,nous confère une agilité unique selon nous pour saisir les opportunités d’acquisitions en fonction des cycles économiques et immobiliers.”
Marianne Blanchot
Gérante de la SCPI Principal® Inside
4 bonnes raisons d’investir dans Principal® Inside
Principal® Inside est la première SCPI diversifiée combinant l’Europe (hors France) et les États-Unis. Son portefeuille d’actifs immobiliers sera résolument investi sur les marchés européens et américains avec une recherche d’équilibre entre les deux continents.
Choisir un expert mondial de l’investissement
Principal AM a déployé des équipes sur l’ensemble des continents. Cette organisation internationale lui offre une vision globale des cycles qui façonnent les marchés.
Diversifier son épargne sur les deux plus grands marchés immobiliers
La profondeur et la diversité géographique et sectorielle des marchés immobiliers cibles offrent des possibilités d’investissements très vastes. Notre stratégie d’investissement nous permet de constituer un portefeuille à la diversification inégalée.
Accéder à une expertise
100 % locale dans chaque pays où la SCPI investit
Chacun de ces marchés est unique. Nos équipes dédiées à l’immobilier (475 professionnels), présentes dans plusieurs grandes villes américaines et dans huit pays européens, ont acquis une connaissance intime de leurs marchés respectifs : elle leur permet d’identifier les vraies opportunités d’investissements.
Bénéficier d’un cadre fiscal favorable
Le principe de suppression de la double imposition des revenus fonciers issus d’immeubles situés à l’étranger, prévu dans la plupart des conventions fiscales internationales entre pays, permet de neutraliser l’impact de la fiscalité étrangère grâce à un crédit d’impôt.
Caractéristiques des Parts Sponsors – disponibles jusqu'au 31/01/2026
Ouverture des souscriptions le 1er octobre 2025.
Les parts de Principal® Inside sont proposées à un prix de souscription « Sponsor » de 238 € TTC au lieu de 250 € TTC jusqu’au 31 janvier 2026 (sous réserve de la réception du dossier de souscription complet au plus tard le 24 janvier 2026).
La réduction du prix de souscription offerte aux Sponsors correspond à une prime d’émission moins importante qui s’explique par une commission de souscription réduite (5,46% HT / 6,55% TTC) à percevoir par la Société de Gestion (contre 10% HT / 12% TTC).
Documentation
Documents réglementaires
Documents ESG
Documents commerciaux
Actifs
Building Name
Location
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Frais et commissions
Commission de souscription
Associés "Sponsors" : 5,46 % HT (6,55 % TTC)
Associés subséquents : 10 % HT (12 % TTC)
Les Parts Sponsors sont disponibles jusqu’au 31/01/2026, voir ci-dessus « Caractéristiques »
Commission de gestion
10 % HT (+ TVA applicable)* des loyers et produits financiers européens
12 % HT** des loyers et produits financiers américains
Commission d'investissement/cession
1 % HT (+ TVA applicable)* du prix d’achat/vente, frais, hors droits
Commission de suivi des travaux
1 % HT (+ TVA applicable)* du montant des programmes de travaux excédant 100 000 euros HT
Commission de cession de titres
100 euros HT (120 euros TTC) par opération
Avertissements et risques
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 10 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque de change et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la Note d’information de la SCPI.
Profil de risque
De risque plus faible
Rendement
potentiellement plus faible
À risque plus élévé
Rendement
potentiellement plus élevé
L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 10 années. Le risque réel peut être très différent si vous optez pour une sortie avant échéance, et vous pourriez obtenir moins en retour. L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés et en conséquence la probabilité d’une impossibilité pour la SCPI de vous payer. Nous avons classé ce produit dans la classe de risque 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit et la probabilité pourla SCPI de ne pas être en mesure de vous payer en cas de détérioration des marchés se situent à un niveau moyen. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni le remboursement. La catégorie de risque associée à cette SCPI est susceptible d’évoluer dans le temps. La catégorie la plus faible ne signifie pas un investissement sans risque.
Principal® Inside n’offre aucune garantie ou protection du capital investi ni aucune garantie de performances. L’investisseur est donc exposé à un risque de perte en capital partielle ou totale notamment en cas de cession de Parts ou de retrait. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans Principal® Inside s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.
Principal® Inside ne garantit pas la possibilité de retrait ou de revente des Parts. Le retrait ou la revente des Parts dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande, que ce soit sur le marché primaire, en lien avec la variabilité du capital ou sur le marché secondaire, par confrontation des ordres d’achat et de vente en cas de suspension de la variabilité. Ainsi, un retrait ou une revente n’est envisageable que s’il existe une contrepartie à la souscription ou à l'achat. Il est généralement recommandé de considérer l'investissement en Parts de Principal® Inside sur une longue durée
Les investissements réalisés par Principal® Inside sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie, à l’évolution des taux longs ou plus particulièrement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur et la performance des actifs immobiliers détenus par
Principal® Inside. Ainsi, en cas de baisse du marché,Principal® Inside pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes et pourrait générer une moins-value. Ainsi, aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus par Principal® Inside. Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d’avoir un impact négatif sur le rendement ainsi que la valeur des actifs, et, par conséquent, sur la situation financière et la performance de Principal® Inside
- les risques liés à l’évolution du marché immobilier qui est de nature cyclique et qui subit donc naturellement des hausses et des baisses. Ces hausses et ces baisses peuvent être d’amplitude importante, notamment sur le marché américain. Investir sur un horizon long terme est recommandé pour ne pas être potentiellement contraint de céder ses parts lors d’un cycle de marché inapproprié
- les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des actifs immobiliers ;
- les risques liés à l’acquisition d’immeubles en l’état futur d’achèvement, à la construction, à la réhabilitation, à la rénovation, à la restructuration et à la réalisation de travaux de toute nature portant sur des actifs immobiliers ;
- les risques liés à l’évolution des loyers fixes et variables ;
- les risques de vacance des actifs immobiliers liés à l’évolution des marchés immobiliers ;
- les risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires ;
- les risques liés à la modification de la réglementation des baux ;
- les risques liés à la concentration du portefeuille dans un même secteur locatif ou une même région géographique ;
- les risques liés à la qualité des prestataires et des sous-traitants ;
- les risques liés à la maîtrise des projets de construction et de rénovation des actifs immobiliers.
Principal® Inside est gérée de façon discrétionnaire par la Société de Gestion. Il existe un risque que Principal® Inside ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou actifs les plus performants. Ainsi, les revenus et la plus-value générés par
Principal® Inside peuvent être inférieurs aux objectifs de gestion fixés par la Société de Gestion. Dans un scénario défavorable
Principal® Inside pourrait ne pas être en mesure de distribuer des dividendes et pourrait générer une moins-value.
Principal® Inside est exposée, directement et indirectement, au risque de défaillance des contreparties avec lesquelles seraient conclus des contrats financiers ou, par exemple, au risque de défaillance des locataires, des promoteurs, des administrateurs de biens et leurs garants (pour les actifs immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Ainsi, en cas de défaut d’une ou plusieurs contreparties, Principal® Inside pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes et pourrait générer une moins-value.
Conformément à l’article L.214-86 du CMF les Parts détenues par les Associés Fondateurs sont inaliénables pendant trois (3) ans à compter de la délivrance du visa de l’AMF.
Principal® Inside peut investir partiellement ou totalement sur des monnaies autres que l’Euro (elle peut notamment investir en Dollar Américain et en Livre Sterling). La fluctuation des monnaies par rapport à l'Euro (devise de référence) peut exercer une influence positive ou négative sur la valeur des actifs situés hors de la Zone Euro, ainsi que sur les revenus de ces actifs. Le risque de change peut ne pas être couvert ou n’être couvert que partiellement. Ainsi, en cas de baisse de valeur par rapport à l’Euro des devises étrangères auxquelles est exposée Principal® Inside, cette dernière pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes et pourrait générer une moins-value. L’exposition cible au risque de change, en rythme de croisière, sera d’environ 50%, avec cependant une exposition maximale de 100% lors de la phase de lancement de la SCPI.
La fluctuation des taux d’intérêts peut exercer une influence positive ou négative sur la valeur des actifs ainsi que sur le coût de l’endettement. Le risque de taux peut ne pas être couvert ou n’être couvert que partiellement. Ainsi, en cas d’augmentation des taux d’intérêts, Principal® Inside pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes et générer une moins-value.
Principal® Inside peut avoir recours à l’endettement (tel que contracter des emprunts, assumer des dettes et procéder à des acquisitions payables à terme) dans la limite de 40% de la valeur d’expertise des immeubles détenus directement et indirectement augmentée de la trésorerie consolidée. L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de Principal® Inside, mais augmente également les risques de pertes en cas de dévalorisation des actifs.
Principal® Inside est exposée aux risques de durabilité, c’est-à-dire un événement ou une situation environnementale, sociale ou de gouvernance qui, s’il survient, peut avoir une incidence négative matérielle, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement. La Société de Gestion déclare intégrer ces risques de durabilité dans ses décisions d’investissement.
- Intégration des risques de durabilité : En cas de survenance de risques de durabilité affectant un ou plusieurs actifs du portefeuille, des impacts négatifs peuvent survenir et engendrer une diminution du rendement du fonds mais aussi conduire au niveau des actifs du portefeuille à une dépréciation de la valeur des actifs. Principal® Inside a relevé les principaux risques suivants :
- Les risques climatiques physiques : ils peuvent être des événements aigus (tels que les cyclones, ouragans et inondations) ou résulter de changements climatiques chroniques à plus long terme (par exemple, des températures élevées soutenues) qui peuvent provoquer, par exemple, une élévation du niveau de la mer ou des vagues de chaleur chroniques.
- Les risques climatiques de transition : ils sont associés à la transition vers une économie bas carbone, ce qui peut entraîner des changements importants au niveau des politiques, des réglementations, des technologies et des marchés afin de répondre aux exigences d’atténuation et d’adaptation au changement climatique. Ils comprennent par exemple les exigences de conformité aux réglementations environnementales et du bâtiment (y compris les référentiels énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre), les coûts futurs de l’énergie et toutes les dépenses nécessaires à la décarbonation.
- Les risques sociaux : concernent les actions d’une organisation qui affectent les communautés et les parties prenantes qui l’entourent. Ils s’appliquent en particulier à la relation entre la société de gestion et ses parties prenantes, locataires, property managers et prestataires. Ces risques peuvent notamment consister en la violation des droits de l'homme ou le non-respect des droits sociaux des employés par les parties prenantes, locataires, property managers et prestataires. La non-gestion de ces risques peut entrainer par exemple une atteinte à la sécurité ou au bien-être des occupants ;
sont liés aux pratiques éthiques, aux risques de conflits d’intérêts, de corruption, de blanchiment d’argent ou de manque de transparence des informations de la société de gestion et de ses parties prenantes, locataires, property managers et prestataires.
Afin d’atténuer l’impact potentiel des risques de durabilité sur le rendement de Principal® Inside la société de gestion a mis en place une approche ESG adaptée en fonction de la nature de l’actif immobilier traduite dans la politique ESG et la procédure de gestion des risques mises en place par la société de gestion.
Pour plus d'informations, la politique ESG est disponible sur notre site Internet.
Principal® Inside tiendra compte de la fiscalité applicable dans les pays où se situeront les actifs détenus par Principal® Inside, notamment dans les Etats membres de l’Union Européenne hormis la France, le Royaume-Uni et les Etats-Unis d’Amérique, ainsi que de l’application des crédits d’impôt lors de l’imposition des Associés en France pour éviter dans la mesure du possible une double imposition des revenus. Les caractéristiques de ce régime sont décrites au Chapitre 4 de la présente Note d’Information. Toute évolution du régime fiscal applicable aux actifs détenus, directement ou indirectement, par Principal® Inside, à
Principal® Inside elle-même, à ses filiales ou aux Associés peut avoir une influence positive ou négative sur la valeur des actifs, sur les revenus générés par ces actifs et sur la valeur nette des revenus et plus-values éventuellement perçus par les Associés.