Pouvez-vous nous présenter Principal Asset Management ?
Principal est un groupe américain qui a été fondé il y a plus de 140 ans aux États-Unis. Nous avons près de 20 000 employés dans le monde. Nous gérons plus de 100 milliards de dollars d'actifs immobiliers, ce qui nous place dans le top 10 mondial des gestionnaires d'actifs immobiliers. Nous avons des bureaux un petit peu partout dans le monde bien sûr et aux États-Unis, en Europe notamment avec près de 500 personnes dédiées à l'activité immobilière.
100 milliards d'euros, c'est considérable. En France, qu'est-ce que cela représente ?
En France, nous sommes société de gestion depuis 2013. Nous gérons une quinzaine de fonds d'investissement déjà, des fonds institutionnels. À côté de ça, nous accompagnons depuis plus de 10 ans des sociétés de gestion française dans le la conception, le déploiement et la gestion de leur SCPI investissant à l'étranger. Ça présente environ 2 milliards d'actifs. Fort de cette de cette expérience, nous avons décidé de lancer notre propre SCPI.
Nous restons fidèles à notre ADN qui est d'accompagner des investisseurs en dehors de leurs frontières en toute sérénité, toujours dans des pays où nous sommes présents localement. Pour résumer, notre ADN, c'est la vision globale d'un groupe de taille mondiale combiné à l'expertise locale forte sur le terrain.
On se doute qu’avec cette vision mondiale, vous pouvez choisir votre zone de prédilection pour les investissements. Quelles sont les différences entre les marchés immobiliers américains et européens ?
Il y en a beaucoup ! C'est fascinant à quel point ces marchés diffèrent et en même temps se complètent. Alors cette différence vient d'abord de l'environnement économique puisque la croissance de l'économie américaine est systématiquement supérieure à celle de l'Europe selon long terme depuis des décennies et cette croissance alimente forcément la performance des marchés immobiliers américains.
Ensuite, le marché, la profondeur et la liquidité du marché américain est sans commune mesure puisqu’ il y a une rotation du stock environ 40 % supérieur et un volume d'investissement annuel 70 % plus élevé.
Le marché américain offre une liquidité qui est incomparable. C'est un peu comme la Bourse finalement. Le marché est plus profond beaucoup plus profond plus actif, un petit peu plus volatile aussi. Et donc et aussi au niveau des moteurs de performance, il diverge également sur différents aspects, notamment sur les aspects démographiques, donc pyramide des âges, mouvement de population, besoins en matière de santé. En Europe, on a moins de fonciers disponibles.
On a des infrastructures de santé de des infrastructures de transport qui sont plus denses, un urbanisme qui est plus restrictif et puis aussi au niveau des catégories d'actifs puisqu'aux États-Unis par exemple, il y a beaucoup plus de maisons individuelles. La pénétration de l'e-commerce est beaucoup plus forte, donc avec un impact sur l'immobilier de commerce ou l'immobilier logistique. Le life science est beaucoup plus développé aux États-Unis.
Donc beaucoup de particularités. Cela se traduit également dans les performances également : elles sont nettement supérieures aux États-Unis sur la plupart des classes actifs. Les marchés sont donc très complémentaires et cette complémentarité est essentielle à la construction d'un portefeuille diversifié et résilient.
Alors justement, si rentre dans le détail, où est-ce qu'on en est aux États-Unis versus l'Europe avec l'arrivée de de Donald Trump ? Est-ce que ça a bouleversé ce marché immobilier ?
D’une façon générale, la bonne nouvelle c'est que des deux côtés de l'Atlantique, nous sommes globalement en sortie de crise et donc en cela, les marchés sont similaires. C’est une bonne nouvelle puisque c'est le bon moment pour investir.
Par contre, lorsqu'on regarde plus dans le détail au niveau des catégories d'actifs et aussi sur des séries plus courtes, on observe un décalage entre les marchés, entre les cycles économiques, entre les cycles immobiliers aux États-Unis, en Europe. Dit autrement, les marchés américains et européens sont fortement décorrélés et cette décorrélation a un double intérêt : d'une part de protéger contre les mouvements de cycle et de limiter la volatilité de chaque marché notamment aux États-Unis où elle est très marquée et d'autre part d'aller chercher un potentiel de performance supérieure en allant cibler le meilleur moment de chaque cycle immobilier des deux côtés de l'Atlantique. Il y a 20 ans, on parlait uniquement de de bureaux pour les investissements immobiliers. Aujourd'hui, on voit qu'on a plusieurs classes d'actifs, l'hôtellerie, la logistique, demain, les data centers.
Que pensez-vous de cette diversification ? Est-ce qu'elle est exploitable ?
C'est très intéressant parce que traditionnellement le marché immobilier tournait autour de trois classes d'actifs principales qui étaient le bureau, le commerce et la logistique. Et puis progressivement des classes actives dites alternatives ont pris de plus en plus de poids. Il faut savoir que depuis l'an 2000 le secteur « alternatifs » représentait 21 % de l'immobilier commercial coté aux États-Unis. Aujourd'hui en 2025 il représente 65 %. Une évolution qui est donc massive : on ne peut plus vraiment parler de secteur alternatif, le terme n'est plus adapté. Ces tendances profondes reflètent donc les évolutions sociétales majeures qui traversent nos sociétés.
Par contre, attention, cette évolution n’est pas du tout homogène en fonction des pays, des marchés pour des raisons notamment culturelles. Cela rend cette période que nous traversons aujourd'hui à la fois très complexe mais en même temps passionnante.
Chez Principal, nous forgeons des vraies convictions sur les secteurs géographiques et les typologies d'actifs où investir. Des convictions que nous élaborons en croisant une vision globale en travaillant avec nos économistes, nos équipes de recherche au niveau global et notre expertise locale qui vient du terrain avec des équipes au cœur de chaque territoire, de chaque marché puisque l'immobilier c'est fondamentalement une industrie qui est locale. Il faut des spécialistes finalement sur le terrain au bon endroit et dans chaque classe d'actif.
Vous venez de lancer il y a quelques semaines Principal Inside. Fort de ce que vous nous avez expliqué, quels sont les principaux atouts de cette nouvelle SCPI ?
Notre ambition avec Principal Inside, c'est de donner accès au grand public à notre approche institutionnelle, à la puissance d'un groupe de taille mondiale combiné à cette présence historique très forte au cœur des territoires à nos yeux essentiels. Nous ciblons les États-Unis et l'Europe, ce qui est un périmètre phénoménal puisque c'est plus de 50 % de l'immobilier mondial en valeur.
Un potentiel de diversification qui est donc considérable, une diversification qui est assise sur cette décorrélation dont j'ai parlé précédemment. Nous allons faire évoluer notre allocation dans le temps pour cibler le meilleur moment de chaque de chaque cycle immobilier et d’essayer d'optimiser la performance.
Peut-on souscrire dès à présent ?
La SCPI est ouverte à la souscription depuis le 1er octobre. Nous sommes en période « sponsor », une période qui va se terminer au 31 janvier 2026 et pendant cette période, les investisseurs bénéficient de conditions très favorables avec des commissions de souscription réduites mais également un délai qui est raccourci de moitié.
La SCPI est disponible auprès de tous nos partenaires conseillers en gestion de patrimoine et sur la plupart des plateformes de distribution.
Ceci est une communication publicitaire. Les parts de SCPI sont des supports d’investissement à long terme (10 ans minimum recommandés). Elles présentent notamment des risques de perte en capital et de change, et leur liquidité est limitée, ce qui signifie que la revente des parts de SCPI peut être complexe et lente. Les revenus éventuels ne sont pas garantis, et dépendent des évolutions du marché immobilier et du cours des devises, et de la fiscalité applicable. Comme pour tout investissement, les performances passées ne préjugent pas de performances futures. Veuillez-vous référer aux statuts, à la Note d’information et au Document d’informations clés (DIC) de la SCPI avant de prendre toute décision finale d’investissement.