Dans le cadre de l’événement Tout pour Investir, Guillaume Masset, Président de Principal Asset Management France, partage son analyse des marchés immobiliers commerciaux américain et européen, ainsi que sa vision des transformations du secteur.
Après plusieurs années de crise, est-ce selon vous le bon moment pour investir dans l’immobilier commercial ?
Oui, absolument. Le marché sort d’une phase de correction très importante, largement liée à la hausse des taux. Depuis 2022, les prix de l’immobilier commercial en Europe ont baissé d’environ 20 %, une correction majeure.
Aujourd’hui, les prix se stabilisent et certains segments montrent même les premiers signes de reprise. Tout indique que nous entrons dans un nouveau cycle immobilier de long terme – ces cycles durent généralement autour de quinze ans.
Bien sûr, des aléas à court ou moyen terme restent possibles, notamment sur le plan géopolitique. Mais les fondamentaux sont bons, et la reprise est déjà visible aux États-Unis.
Quelles sont les grandes différences entre le marché américain et le marché européen ?
Le marché américain est plus profond, plus liquide et plus performant que le marché européen.
Le stock immobilier américain est environ 20 % supérieur à celui de l’Europe, et le volume annuel de transactions est 70 % plus élevé. Cette rotation plus rapide rend le marché beaucoup plus liquide et plus transparent.
Sur le long terme, le marché américain surperforme systématiquement l’Europe. Il est aussi plus volatil, ce qui reflète la dynamique propre de l’économie américaine, plus rapide mais plus heurtée.
Ces différences rendent-elles les deux marchés complémentaires pour un épargnant ?
Absolument. L’Europe et les États-Unis représentent ensemble plus de 50 % de la valeur de l’immobilier mondial : c’est un terrain de jeu considérable.
Le plus intéressant, c’est que leurs cycles immobiliers sont largement décorrélés. Diversifier sur les deux continents permet donc de réduire la volatilité tout en augmentant le potentiel de performance.
À l’inverse, une diversification uniquement européenne reste moins efficace, car les marchés du continent évoluent souvent de concert.
Peut-on dire que les deux marchés sont aujourd’hui en sortie de crise ?
Oui. Les deux zones ont connu une forte correction et entrent désormais dans un nouveau cycle. La reprise est tangible, même si elle peut être perturbée ponctuellement par le contexte politique et géopolitique.
Cinq ans après la pandémie, quelles évolutions majeures observez-vous ?
Les changements ont été spectaculaires. Le marché a plus évolué en cinq ans que durant les vingt premières années de ma carrière.
Les usages immobiliers ont profondément changé, entraînant un bouleversement de la hiérarchie des classes d’actifs.
Aux côtés des bureaux et commerces historiques, des catégories comme les data centers, le co-living, le life science ou encore la logistique sont devenues centrales.
Le marché est désormais plus diversifié, plus complexe, et il demande une expertise très fine, car chaque pays, ville ou quartier a sa propre dynamique.
Vous lancez votre premier fonds d’épargne immobilière grand public. Quelle est votre approche ?
Principal est un acteur historique aux États-Unis, avec plus de 140 ans d’existence. En France, nous étions jusqu’ici surtout présents auprès des investisseurs institutionnels.
Nous lançons aujourd’hui notre première SCPI grand public : Principal Inside.
L’objectif : offrir aux épargnants français un accès privilégié à deux marchés immobiliers très complémentaires — les États-Unis et l’Europe — avec à terme une allocation équilibrée autour de 50/50.
Sources : European public real estate association (Moyenne sur dix ans — T1 2024) ; MSCI du 1t 2008 au 1t 2024 et au 31/12/2024 ; U.S. Bureau of Economic Analysis; French National Institute of Statistics and Economic Studies (INSEE); Moody's Analytics Forecasted, Mars 2025.
Ceci est une communication publicitaire. Les parts de SCPI sont des supports d’investissement à long terme (10 ans minimum recommandés). Elles présentent notamment des risques de perte en capital et de change, et leur liquidité est limitée, ce qui signifie que la revente des parts de SCPI peut être complexe et lente. Les revenus éventuels ne sont pas garantis, et dépendent des évolutions du marché immobilier et du cours des devises, et de la fiscalité applicable. Comme pour tout investissement, les performances passées ne préjugent pas de performances futures. Veuillez-vous référer aux statuts, à la Note d’information et au Document d’informations clés (DIC) de la SCPI avant de prendre toute décision finale d’investissement.